En la actualidad la ley 6255 obliga a registrar los inmuebles en un registro público, sin embargo sobre 35000 viviendas ofertadas en la plataforma solo están registradas 400. Inquilinos Agrupados, impulsora de la Ley, asegura que la Ciudad de Buenos Aires está primera en el ranking latinoamericano de viviendas para alquiler temporario a través de la plataforma AirBnb, lo cual genera aumentos de los precios de los alquileres, falta de oferta para vivienda permanente, expulsión de habitantes nativos de los barrios porteños, crecimiento de viviendas vacías y construcción de viviendas con destinos a alquiler temporario turístico.
El proyecto plantea entre otras cosas:
1.- Establecer un régimen de licencias para comercializar viviendas en alquiler por plataformas.
2.- Se otorgarán hasta 1400 licencias para toda la ciudad.
3.- Sólo podrán percibir licencias los propietarios que sean dueños de hasta 2 viviendas.
4.- En los edificios sólo se podrá comercializar hasta el 30% de sus unidades. Hoy la ley permite hasta el 75% de las unidades.
5.- Si AirBnb y/o un propietario publica avisos sin licencia otorgada serán multados.
6.- Se prohíbe en barrios no turísticos el alquiler temporario turístico. En los barrios que componen la Comuna 10, por ejemplo, no se permitirían los alquileres a través de esta plataforma.
Imagen. Mapa de las propiedades en alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires. 2022. Fuente:Inside Airbnb
Qué dice el proyecto
«En Buenos Aires está ocurriendo la mejor oportunidad de negocios AIRBNB y la
peor ocasión de vivienda para los inquilinos residentes. Por Ley 6255, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se creó el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico, mediante la Resolución 138 del Ente de Turismo.
La inscripción es “obligatoria”, para titulares de inmuebles (propietarios) o comercializadores con propiedades en locación bajo esta modalidad.
Es decir, que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires rige la obligación de inscribir en un Registro Público, todos los inmuebles que se alquilan bajo la modalidad turística, sea de forma directa o a través de intermediarios.
No hay dudas que AIRBNB es la agencia internacional intermediaria de servicios de alquiler de inmuebles para turismo, más importante del mundo. Nuestra ciudad no es la excepción. La plataforma digital registra más de 33.000 alquileres en nuestra metrópoli.
Pero a pesar del fabuloso negocio que esto significa, el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico (obligatorio) solo registra 500 inmuebles en toda la ciudad.
El objetivo de atraer turistas y a la vez favorecer negocios, no puede estar disociado de los intereses de toda la comunidad, sobre todo cuando Buenos Aires se ha transformado en un gran inquilinato de lujo, que obstruye a los residentes el acceso a la vivienda en alquiler.
En particular, esta nueva forma de generar una renta extraordinaria con la demanda turística, y la absoluta omisión y despreocupación de las autoridades locales por hacer cumplir las obligaciones fiscales y de Registro, han ampliado enormemente el mercado de oferta de viviendas particulares favorecidas por la intermediación ofrecida a través de internet.
El proyecto de reforma de la Ley 6255/19 que presentamos, tiene como objetivo principal la restricción responsable de la oferta AIRBNB, y en consecuencia la promoción de la oferta para inquilinos residentes.
Definiendo como empresa turística de hecho a la vivienda completa que se ofrece en la plataforma AIRBNB. Por ende, está sujeta al régimen fiscal vigente en la ciudad autónoma de Buenos Aires (ingresos brutos), y por tanto de inscripción obligatoria en la AGIP, en el Régimen que corresponda según la condición de pequeño o gran contribuyente.
Contribuyendo con el sellado de los contratos de locación temporarios turísticos, como indica el art. 365 del Código Fiscal de la ciudad autónoma de Buenos Aires.
Considerando el límite de viviendas ofrecidas por la plataforma digital AIRBNB, en aras de una planificación responsable que evite la pérdida de barrios enteros al servicio exclusivo del turismo, con el desequilibrio que esto produce con el resto de la ciudad, en materia de inversión pública y desarrollo económico.
Definiendo las obligaciones de las viviendas habilitadas para ser comercializadas por AIRBNB, en función de garantizar el normal desenvolvimiento de los consorcios privados que comparten, la responsabilidad civil, y la identificación del inmueble a través de un distintivo oficial.
Todas estas normas son necesarias, en la medida que en la ciudad de Buenos Aires prácticamente el 100% de la oferta turística de AIRBNB se desarrolla en barrios residenciales y en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal.
Por eso, entendemos que en primer lugar la ley debe rectificar lo actuado hasta ahora en la ciudad de Buenos Aires, y definir un claro régimen administrativo de inscripción de viviendas turísticas, y su cotejo con el límite establecido para cada comuna.
La capacidad máxima de alojamiento es otro de los factores necesarios para evitar que por abuso de renta se produzcan situaciones de hacinamiento que no solo afecta la calidad del turismo ofrecido, sino que impacta directamente sobre la tranquilidad del resto de los consorcistas o inquilinos que habitan el edificio.
Asimismo, debe ser obligatoria la publicidad del número de Registro correspondiente en todas las ofertas de vivienda que AIRBNB realice dentro de la ciudad autónoma de Buenos Aires.
El derecho a formular quejas o reclamos de parte del turista alojado debe estar garantizado en la norma, así como el régimen de sanciones para aquellos inmuebles que no han cumplido con las obligaciones establecidas en la presente ley.
