Este jueves, la Legislatura porteña votará las modificaciones propuestas por el oficialismo al Código que organiza y regula las construcciones y el diseño de la Ciudad por los próximos años. En la Comuna 10, se estimula la construcción de torres de más de 70 metros en algunas avenidas y hay preocupación por el impacto en los servicios públicos.
Escribe: Alejandro Volkind
A comienzos de agosto, el jefe de gobierno Jorge Macri envió a la Legislatura un proyecto para modificar y actualizar el Código Urbanístico. Esta propuesta se enmarca en la obligación de evaluar integralmente el funcionamiento del Código Urbanístico cada cuatro años, y en el reclamo que desde hace años vienen realizando vecinos de múltiples barrios que se vieron fuertemente afectados por la normativa aprobada en 2018.
Imagen. Miranda al 4700. Casas bajas en venta y avance de grandes edificios. Pese a limitar las construcciones en los barrios de casas bajas, una vez que esté aprobado el Código Urbanístico, van a seguir construyéndose edificios con la normativa vieja, es decir, con mayor altura a la nueva fijada legalmente.
Los puntos principales de la modificación propuesta por el gobierno porteño son:
1- No se va a permitir más que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la esencia de cada manzana. Las alturas se ajustan priorizando las escalas barriales y resguardando la identidad de cada barrio.
2- Los grandes desarrollos sólo se podrán construir sobre las avenidas que tengan la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos.
3- Se establece un impulso a la zona Sur porque estructura un sistema de incentivos para el desarrollo de construcciones en esos barrios.
4- Además, la reforma promueve la conservación y revalorización del patrimonio urbano mediante la catalogación definitiva de 4209 inmuebles con valor arquitectónico, que hoy se encuentran en el catálogo preventivo.
Imagen. Miranda al 5200: tres torres en una cuadra y una cuarta por comenzar a construirse.
Un panorama sombrío
Pese a que las propuestas del proyecto responden a primera vista a parte de los reclamos vecinales, colectivos ciudadanos y organizaciones de la sociedad civil advierten que las propuestas del ejecutivo, lejos de atender a las demandas barriales, siguen priorizando los negociados de las grandes constructoras.
La desprotegida identidad barrial
El abogado Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad, asegura que, pese a que en la propuesta del proyecto de ley para estos barrios se atendió a algunos reclamos como el incremento de la superficie del pulmón de manzana y bajar algunas alturas en ciertos sectores, “esta intención de internalizar en la propuesta urbanística el reclamo de las asambleas y colectivos barriales es desvirtuada cuando en la letra chica del proyecto de ley se dispone que la nueva normativa urbanística que se aprueba para estos barrios recién va a ser aplicada a los procedimientos de solicitud de permisos de obra que se presenten luego de la entrada en vigencia de la nueva ley”.
Baldiviezo, especialista en temas urbanos, explica que «hay miles de expedientes en trámite que por haber presentado un solo papel ya quedaron inmunes a los efectos de la nueva normativa. En los hechos, esto implicará que luego de aprobada esta modificación seguirán construyéndose cientos de edificios en estos barrios con la normativa vieja. Un contrasentido absoluto. Se reconoce que estos barrios están en emergencia urbanística. De allí la urgencia en modificar el código. Pero se autoriza a que se sigan otorgando permisos de obra con el código anterior, acusado de destruir la identidad de estos barrios, sólo por el hecho de haber iniciado el trámite antes de la aprobación de la nueva ley».
Para darnos una idea de lo que esto implica, desde 2019 a 2022 se otorgaron sólo en los barrios de Palermo, Colegiales, Belgrano, Núñez y Saavedra permisos de construcción por un total de 3.700.000 de m² (casi el equivalente a dos Puertos Maderos).
En el mismo período, en Chacarita, Agronomía, Parque Chas, Villa Ortúzar, Villa Crespo, Paternal y Villa del Parque se otorgaron permisos de obra nueva por un millón de metros cuadrados, un monto equivalente a lo que se construye en toda la ciudad en un año.
Imagen. La normativa donde se aclara que una vez que esté aprobado el Código Urbanístico, van a seguir construyéndose edificios con la normativa vieja, es decir, con mayor altura a la nueva fijada legalmente.
«Esta situación se agrava, ya que el proyecto de ley autoriza el enrase o completamiento de tejido en estos barrios de casas bajas», prosigue Baldiviezo. «Esto significa que en una parcela que tiene al lado un edificio que con la nueva ley su altura queda más alta que la permitida, podrá construirse hasta la altura del edificio lindero preexistente, aun cuando supere la altura actualmente límite».
En conclusión, una vez que esté aprobado el Código Urbanístico, van a seguir construyéndose edificios con la normativa vieja, es decir, con mayor altura a la nueva fijada legalmente. Una vez construidos estos edificios, las parcelas linderas también van a poder construirse hasta dicha altura superando la altura establecida. Entonces, ¿cuál es el impacto inmediato que tendrá la nueva modificación del CUr? ¿Es una verdadera protección para estos barrios la nueva propuesta? «Claramente, no», responde el fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad.
Torres de 70 metros sobre av Rivadavia y sobre av Alberdi
En el mensaje del Proyecto de Ley de “ajuste” del Código Urbanístico (CUR) se detalla como uno de los criterios particulares adoptados el de “consolidar el desarrollo urbano en arterias principales donde se concentra la infraestructura de servicios, la matriz de transporte y la mejor cobertura de las necesidades de la vida cotidiana”. Este criterio también fue destacado por Jorge Macri en su anuncio de presentación del proyecto de ley.
Un segundo criterio de este “ajuste” es la “Igualdad de oportunidades Norte-Sur” que para Álvaro García Resta, actual Secretario de Desarrollo Urbano consiste en generar “un sistema de incentivos con una herramienta muy innovadora para poder compensar el desarrollo de la ciudad en todo su territorio”.
Para Baldiviezo, «el GCBA utiliza como indicador de igualdad entre el Norte y el Sur el precio de la tierra y desde esa perspectiva, para el GCBA la “Igualdad de oportunidades Norte-Sur” implica que las desarrolladoras puedan ganar lo mismo construyendo en el sur que construyendo en el norte de la ciudad donde el valor del suelo es mayor y pueden obtener mayor rentabilidad con la captación de la plusvalía del suelo ya que el negocio no es la construcción (sale lo mismo construir en el norte que en el sur).
Así, frente a la pregunta: ¿Cómo desarrollamos el Sur, es decir, cómo hacemos que el sector inmobiliario construya edificios en el sur garantizándoles la misma rentabilidad que en el norte?, la respuesta es una particular unión de los dos criterios anteriores. El GCBA habilita construir en las avenidas torres que superen los 45 m de altura establecidos en el actual Código Urbanístico, siempre y cuando esos m2 demás también se construyan en el sur. La mayor rentabilidad que el GCBA autoriza en el norte serviría para compensar la menor rentabilidad de construir en el sur«, explica el abogado especializado en cuestiones urbanas
Imagen. Fragmento donde se cita las alturas maximas para las avenidas Rivadavia y Alberdi. «El GCBA habilita construir en las avenidas torres que superen los 45 m de altura establecidos en el actual Código Urbanístico, siempre y cuando esos m2 demás también se construyan en el sur. La mayor rentabilidad que el GCBA autoriza en el norte serviría para compensar la menor rentabilidad de construir en el sur», explica el abogado especializado en cuestiones urbanas Jonatan Baldiviezo.
Lo que no trata del Código: viviendas sociales, servicios públicos, y espacios verdes
«El Código no tiene ninguna medida que venga a mitigar la crisis habilitacional de la Ciudad de Buenos Aires. Recordemos que en 2018, cuando se votó el Código Urbanístico, se aplicaron dos medidas compensatorias a lo que nosotros denunciamos que era un Código para los negocios inmobiliarios, y allí se aprobó la Ley de plusvalía urbana y la ley de viviendas promocionales.
La ley de vivienda promocional es no se aplicó, no tuvo operatividad. Y la ley de plusvalía urbana terminó reduciéndose el monto del impuesto en un 80% durante la campaña electoral de Rodríguez Larreta. Es decir, las medidas compensatorias a esa propuesta de código de los negocios inmobiliarios no tuvieron ningún efecto en este código, ni siquiera hay propuestas que vengan a garantizar esa mitigación de la crisis habitacional, no hay propuestas para que esa captación de valor de los emprendimientos vaya a viviendas sociales, no hay propuestas para evitar la gentrificación que va a suceder en el sur con este impulso de desarrollo inmobiliario.
Tampoco hay ninguna medida relacionada con la cuestión de la infraestructura de servicios públicos. Todos los barrios de la ciudad de Buenos Aires están colapsados y se autoriza a las construcciones sin la correspondencia del estado de la infraestructura de servicios públicos. Esa era una gran crítica que tenía el código anterior y es una gran crítica que no se ha logrado incorporar o mejorar o analizar en este Código
Tampoco trae una regulación del espacio público y un plan de infraestructura verde, espacios verdes y arbolados que son cuestiones que el Plan Urbano Ambiental exige al Gobierno que incorporen el código urbanístico, porque el código urbanístico no solamente tiene que ser un código para establecer que se construyen cada parcela sino también tiene que regular el espacio público y tiene que regular la relación entre la infraestructura de servicios públicos y lo que se construye
Estos dos últimos elementos están totalmente ajeno en este Código o esta modificación de código que se propone, por lo tanto es un código urbanístico que viene nuevamente a garantizar nuevos nichos de construcciones inmobiliarias en este contexto de blanqueo inmobiliario, y viene a otorgar al Poder Ejecutivo una gran discrecionalidad para ir estableciendo excepciones.
